Egzekucja z nieruchomości: Jak przebiega i czego się spodziewać?

Stosownie  do brzmienia art. 921 § 1 kpc egzekucja z nieruchomości należy do Komornika działającego przy Sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku Sądów, wyboru dokonuje Wierzyciel. 

Na czym polega egzekucja z nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości stanowi jeden ze sposobów egzekucji świadczeń pieniężnych, przy czym przyjęło się, iż stanowi to sposób stosunkowo dotkliwy dla dłużnika. Niemniej jednak stanowi on także z punktu widzenia Wierzyciela niejaki „bat” na dłużnika, co często wpływa na dobrowolność uiszczenia należności przez niego. Przepisy o egzekucji z nieruchomości znajdują zastosowanie do m. in. egzekucji z nieruchomości sensu stricto, jak i z ułamkowej części nieruchomości, a także ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 

Jak przebiega egzekucja z nieruchomości?

Składając wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, Wierzyciel przy naszej pomocy winien dokładnie określić przedmiot egzekucji poprzez opis nieruchomości ze wskazaniem jej położenia oraz podania nr Księgi wieczystej, jeżeli nieruchomość takową ma założoną. Dodatkowo wskazuje się uczestników postępowania, którymi to oprócz Wierzyciela i dłużnika mogą być osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości. Częstokroć z uwagi na „przyjacielskie” stosunki z organami komorniczymi, informacja w zakresie posiadanej nieruchomości przez dłużnika pochodzi wprost od Komornika, w tym zakresie z reguły wskazywany jest także nr księgi wieczystej wraz z podstawowymi i koniecznymi danymi dotyczącymi nieruchomości. 

W praktyce jednak w sytuacji posiadania przez Wierzyciela informacji w zakresie nieruchomości, wskazuje się przede wszystkim nr Księgi wieczystej, z której to wynika szereg istotnych i koniecznych informacji. Tym samym, jeżeli Wierzyciel dysponuje informacją o posiadanej nieruchomości przez dłużnika winien takie informacje podać, albowiem może to ułatwić przeprowadzenie skutecznego i stosunkowo szybszego postępowania egzekucyjnego, przy czym podkreślić należy, iż egzekucja z nieruchomości jest najdłużej trwającym sposobem egzekucji, przy czym jako stoicki „bat” na dłużnika może przyczynić się do dobrowolnej spłaty należności przez dłużnika. Czasookres jej trwania wynika przede wszystkim z okoliczności, iż w jej przebieg poza Wierzycielem i Komornikiem zaangażowane są inne podmioty, w tym w szczególności Sąd, jak również przepisy prawa narzucają konieczność „odczekania” po konkretnych czynnościach. 

Właściwość miejscową Komornika w egzekucji z nieruchomości wyznacza miejsce położenia nieruchomości, o czym wspominano na wstępie. Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku Sądów, wierzycielowi przysługuje prawo wyboru Komornika. W zakresie wyboru właściwego Komornika – pod kątem sprawności działania – służymy wszelką pomocą. 

Złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości powoduje, iż Komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni od doręczenia wezwania pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania, co wynika z przepisów kodeksu postępowania cywilnego, w szczególności art. 923 kpc. Upływ dwutygodniowego terminu i braku zapłaty ze  strony dłużnika determinuje, iż Komornik na wniosek Wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Samo zajęcie nieruchomości stanowi niejako czynność techniczną, wbrew potocznemu brzmieniu, i dokonuje się poprzez wezwanie dłużnika do zapłaty długu w określonym terminie, zawiadomienia pozostałych uczestników o prowadzonym sposobie egzekucji oraz przesłanie do właściwego Sądu wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej (o ile nieruchomość takową posiada) o wszczęciu egzekucji. 

W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania, z kolei wobec  dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jak również  wobec osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej (art. 925 § 1 k.p.c.). Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany (art. 925 § 2  .kpc). W stosunku zaś  do dłużnika zajęcie jest skuteczne z chwilą doręczenia mu wezwania o zapłatę długu, gdy zaś wezwanie nie zostało mu doręczone, chwilą tą jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej lub złożenie wniosku komornika do zbioru dokumentów. Ustalając „chwilę dokonania wpisu w księdze wieczystej” (art. 925 § 1 zdanie drugie kpc) należy przyjąć, że zajęcie następuje w dacie złożenia wniosku o wpis ostrzeżenia w sądzie prowadzącym księgę wieczystą, albowiem zgodnie z art. 29 u.k.w.h. wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Wobec każdego, kto powziął wiadomość o wszczęciu egzekucji z nieruchomości – dłużnika, innych uczestników postępowania, osób trzecich – skutki zajęcia powstają z tą chwilą, choćby nie nastąpiło jeszcze doręczenie dłużnikowi wezwania do zapłaty ani wpis ostrzeżenia do księgi wieczystej. Dla powstania wskazanego skutku procesowego nie ma znaczenia źródło, z którego pochodzi informacja o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. 

W zakresie ustalenia wartości nieruchomości, Komornik korzysta z pomocy biegłego, który ma uprawnienia do wyceny nieruchomości, z reguły posiłkując się listą Prezesa Sądu Okręgowego, do którego należy jego macierzysty Sąd, przy czym mamy tutaj niejako dowolność w wyborze biegłego w zależności m.in. od kosztów takiej wyceny, jak i czasookresu wykonania opinii. Co ważne i, co wymaga wyraźnego zaznaczenia, czynności biegłego obarczone są kosztami po stronie Wierzyciela bądź Wierzycieli w postaci konieczności uiszczenia zaliczki na czynności biegłego, przy czym konkretna kwota zaliczki zależna jest od samego biegłego. Dlatego też już na tym etapie jako Kancelaria jesteśmy w stanie wskazać takiego biegłego, którego koszt będzie najniższy, przy czym bez straty dla Wierzyciela w zakresie czasu na sporządzenie opinii ponad konieczną miarę. 

Kolejne etapy egzekucji z nieruchomości obejmują czynności, które społecznie są stosunkowo negatywnie odbierane, przy czym przyczyniają się lub przyczynić mogą do zaspokojenia roszczenia Wierzyciela. Słowo licytacja w odbiorze budzi uzasadnione wątpliwości, jednak z uwagi na postawę dłużnika dokonanie dalszych czynności może okazać się konieczne. Komornik dokonuje obwieszczenia o licytacji, czyli podaje do publicznej wiadomości podstawowe informacje dotyczące nieruchomości dłużnika. 

W obwieszczeniu o licytacji komorniczej muszą się znaleźć informacje wynikające z przepisów prawa, m.in. godzina i miejsce licytacji, oznaczenie przedmiotu licytacji, kwota oszacowanej wartości, cena wywoławcza, wysokość wadium oraz nr konta do jego wpłacenia, aby móc wziąć udział w licytacji, miejsce oraz czas, w którym jest możliwość obejrzenia nieruchomości będącej przedmiotem licytacji, oznaczenie czy to pierwsza, czy druga licytacja, czy też informacja o prawach osób trzecich do licytowanych aktywów, jednak z zastrzeżeniem, że nie są one przeszkodą w licytacji. Termin i miejsce licytacji komorniczej nieruchomości, która może się odbyć po 14 dniach od uprawomocnienia się wyceny przedmiotu licytacji. Samą licytację przeprowadza co do zasady Komornik, niemniej jednak wszystkie czynności w tym zakresie podlegają pod ocenę właściwego Sądu. Licytację wygrywa ten, kto zaproponuje najwyższą kwotę – w pierwszym terminie cena wywoławcza nie może być mniejsza niż ¾ oszacowanej wartości nieruchomości wskazanej w wycenie biegłego. Gdy nikt chętny nie zgłosi się do zakupu, wyznaczany jest drugi termin licytacji. Na drugim terminie cena wywoławcza nie może być mniejsza niż 1/3 oszacowanej wartości. W sytuacji spełnienia warunków licytacji, właściwy Sąd udziela przybicia, po czym wzywa się osobę, która wygrała licytację do uiszczenia kwoty przybicia pomniejszonej o wpłacone wadium, po czym właściwy Sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności na rzecz nowego nabywcy nieruchomości. 

Powyższe okoliczności doprowadzają Wierzyciela do uzyskania swojego roszczenia. Kwota z licytacji rozdzielana jest przez Komornika na roszczenie główne, odsetki, koszty procesu, koszty zastępstwa jak i koszty egzekucyjne i komornicze. W sytuacji nadwyżki ze sprzedaży, pozostała kwota wraca do dłużnika (ale dopiero po zaspokojeniu wszystkich roszczeń Wierzycieli i kosztów Komornika). W sytuacji jeżeli kwota ze sprzedaży nie pozwala na zaspokojenie wszystkich roszczeń, postępowanie egzekucyjne jest nadal kontynuowane. 

Co jeszcze należy wiedzieć o egzekucji z nieruchomości?

Windykacja z nieruchomości, pomimo swojej złożoności, jest skutecznym narzędziem odzyskiwania należności. Proces ten, nadzorowany przez Komornika, zapewnia zgodność z przepisami prawa oraz skuteczność działań windykacyjnych. Dla Wierzycieli proces ten może stanowić skuteczne rozwiązanie na odzyskanie swoich należności, natomiast dla dłużników jest to ostateczny etap, który może prowadzić do utraty nieruchomości. Aby Komornik mógł przystąpić do działań analogicznie jak w każdym innym postępowaniu egzekucyjnym, niezbędne jest uzyskanie tytułu wykonawczego na drodze sądowej. Pomóc może w tym windykacja długów przeprowadzona przez Kancelarię Targosz Gajda Adwokaci spółka cywilna. Zapraszamy do kontaktu drogą mailową na adres kancelaria@targoszgajda.pl, telefonicznie pod numerem 601 900 001 lub 504 906 409, lub bezpośrednio przez formularz na stronie internetowej. Egzekucja z nieruchomości co do zasady jest stosowana jako ostateczna metoda ściągania należności, gdy inne sposoby windykacji okazały się nieskuteczne. Warto walczyć o swoje prawa i odzyskać zaległe należności.

Kancelaria Targosz Gajda Adwokaci Spółka Cywilna to rzetelni Partnerzy, którzy pomogą Ci skutecznie zarządzać należnościami leasingowymi. W ramach współpracy dostępna jest także: